Der Einfluss der aktuell steigenden Zinsen auf die Immobilienpreise wird derzeit intensiv beobachtet und diskutiert. Die Prognosen könnten verschiedener kaum sein. Im Gespräch sind stagnierende oder sogar fallende Preise, die bis hin zu einer Immobilienkrise führen könnten. Auf der anderen Seite gibt es jedoch auch vollständig gegenteilige Einschätzungen des Immobilienmarktes.
Die Ausgangslage: Hohe Kaufpreise und teurer werdende Finanzierungen
Nach Jahren stetig steigender Immobilienpreise bei niedrigen Zinsen könnte nun eine tiefgreifende Trendwende einsetzen. Die durch den Krieg in der Ukraine verstärkte Inflation zwingt die Europäische Zentralbank zum Anheben des Leitzinses. Das steigende Zinsniveau in der Eurozone lässt in Deutschland wiederum auch die Zinsen für Immobilienkredite merklich steigen. Eine Folge dieser Verkettung ist, dass weniger Menschen eine Immobilie finanzieren können und somit die Nachfrage zurückgeht. Der wirtschaftliche Zusammenhang von Angebot und Nachfrage führt nun also zwangsläufig zu fallenden Immobilienpreisen. Dieser Mechanismus erscheint plausibel, doch kommt es vielleicht trotzdem ganz anders? Marktexperten und Wissenschaftler sind sich bislang uneins.
Aktuelle Beobachtungen am Immobilienmarkt
Einen guten Überblick über die Preisentwicklung bei Immobilien gibt der auf Transaktionsdaten privater Immobilienfinanzierungen basierende EPX hedonic Hauspreis-Index der Transaktions-Plattform Europace. Hier wird ersichtlich, dass der aus Eigentumswohnungen, Neubauhäusern und Bestandshäusern gebildete Gesamtindex in den letzten Jahren nur eine Richtung kannte: Nach oben. Im April 2022 stagnierte der Index dann nahezu bis ab Juli 2022 tatsächlich eine erste Abwärtsbewegung sichtbar wurde. Die Preise begannen also zu fallen. Im August setzte sich die Abwärtsbewegung weiter fort, dies galt allerdings nur für Eigentumswohnungen und Bestandshäuser. Neubauten hingegen erlebten im August schon wieder einen leichten Preisanstieg trotz weiter steigender Zinsen. Immer strenger werdende Umweltschutzbestimmungen und enorme Preissteigerungen am Energiemarkt führen zu höheren Nachfragen an energieeffizienten Gebäuden. Dies lässt die Preise entsprechend steigen. Denn die Energieeffizienz ist ein deutlicher Vorteil von Neubauten gegenüber Bestandsimmobilien. Insgesamt lässt sich also feststellen, dass am deutschen Immobilienmarkt eine gewisse Volatilität einzusetzen beginnt. Diese ist noch eher verhalten. Doch vergleicht man die Situation mit dem europäischen Ausland, so ist zum Beispiel auf der spanischen Mittelmeerinsel Mallorca eine bislang anhaltende Preisstabilität bei Immobilien zu erkennen. Unter anderem bei einem Blick auf in Port Andratx angebotenen Immobilien sind stabile Preise auszumachen.
Der Ausblick – realistische Einschätzung oder Blick in die Glaskugel?
Aufgrund der zahlreichen Faktoren ist eine seriöse Prognose über die zukünftige Entwicklung der Immobilienpreise bei weiter steigenden Zinsen nicht präzise zu gestalten. Klar ist aber bislang, dass der von einigen Stimmen heraufbeschworene Preisverfall am Immobilienmarkt oder gar eine platzende Immobilienblase nicht zu befürchten ist. Die Anzeichen sprechen eher für eine Abflachung des bisherigen Booms in Verbindung mit mehr oder weniger stagnierenden Immobilienpreisen. Fallende Preise wird es wohl lediglich zeitweise geben und dies obendrein regional begrenzt und sparten-abhängig. Die steigenden Zinsen sind übrigens nur eine von mehreren Ursachen für die gestiegenen Immobilienpreise. Ebenso spielen zunehmende Marktregulierungen durch die Politik, Lieferschwierigkeiten und drastische Verteuerungen bei den Baumaterialien eine Rolle. Kaufinteressenten sollten sich zukünftig auf überwiegend stagnierende Preise bei weiter steigenden Zinsen einstellen.