Baufinanzierungen sind auch in diesem Jahr nach wie vor günstig. Einen Immobilienkredit erhalten Sie aktuell teilweise schon zu einem Zinssatz von unter 0,6 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren. Aber selbst eine langfristige Bindungsdauer von über 20 Jahren kostet im besten Fall nicht mehr als 1,2 Prozent Zinsen im Jahr. Allerdings gibt es eine leichte Tendenz dorthin gehend, dass sich weniger Verbraucher als im vorletzten Jahr eine Immobilienfinanzierung leisten können. Grund dafür sind die strengeren Eigenkapitalanforderungen vieler Banken.
Worum handelt es sich beim Eigenkapital?
Nicht jeder Kreditsuchende kann mit dem Begriff Eigenkapital etwas anfangen. Gemeint sind damit die Mittel, die Sie bereits haben und in die Baufinanzierung einbinden können. Das Gegenteil des Eigenkapitals ist Fremdkapital. Darunter wird in erster Linie ein Bankkredit verstanden, der im Zuge einer Immobilienfinanzierung regelmäßig als Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen vergeben wird. Zum Eigenkapital zählen hingegen insbesondere die folgenden Guthaben, Rechte und Vermögenswerte:
- Guthaben auf Bankkonten
- Wertpapierbestände
- Sachwerte wie Goldbarren oder Silbermünzen
- Bestimmte Rechte (Forderungen), beispielsweise aus einer Kapitallebensversicherung
- Bargeldbestände
Im Grunde können Sie alle Mittel zum Eigenkapital zählen, die Sie schnell veräußern und damit zu Geld machen können. Darüber hinaus ist es beim Bau einer Immobilie möglich, Eigenleistungen seitens der Bank ebenfalls als Eigenkapital anrechnen zu lassen.
Eigenkapital als ein Bestandteil der Bonität
In der Einführung haben wir erwähnt, dass die Eigenkapitalanforderungen der Banken in den letzten Jahren strenger geworden sind. Grund ist eine spezielle Wohnkredit-Richtlinie der EU. Diese schreibt den Banken indirekt vor, dass die persönliche Bonität des Kreditsuchenden deutlich mehr Gewichtung als bisher haben sollte. Im Klartext heißt das: Es ist für die Kreditgenehmigung nicht mehr ausreichend, wenn das Immobiliendarlehen durch eine Grundschuld vollständig abgesichert ist. Hinzu muss ebenso eine ausreichende Bonität des Kunden kommen, damit der Kredit genehmigt werden kann. Die Bonität wiederum macht die Bank vor allem an den folgenden Bestandteilen fest:
- Regelmäßiges (und möglichst sicheres) Einkommen (bevorzugt aus nicht selbstständiger Tätigkeit)
- Kein negatives Merkmal in der Schufa
- Wohnsitz in Deutschland
- Eigenkapital vorhanden
Das Eigenkapital ist demnach ein wichtiger Bestandteil und gehört zu Bonität mit dazu.
Welche Eigenkapital-Anforderungen haben die Banken?
Zwar ist es aufgrund der bereits erwähnten EU-Richtlinie indirekt vorgeschrieben, dass Banken auf Eigenkapital in der Baufinanzierung achten sollten. Trotzdem kann nach wie vor jedes Kreditinstitut selbst entscheiden, welche Eigenkapitalanforderungen es im Detail an den Kunden stellt. Eine ähnliche Regelung gibt es diesbezüglich nicht, was für den Kreditsuchenden mit relativ wenig Eigenkapital bedeutet, dass er Angebote unbedingt vergleichen sollte. In über 90 Prozent der Fälle sehen die Vorgaben der jeweiligen Bank wie folgt aus:
- Eigenkapitalquote mindestens 10 bis 15 %
- Eigenkapitalquote mindestens 20 bis 25 %
- Vollfinanzierung möglich
Eine Eigenkapitalquote stellt den Wert dar, den das Eigenkapital gemessen am Gesamtfinanzierungsbedarf ausmacht. Beläuft sich beispielsweise der Kaufpreis der Immobilie auf 190.000 Euro und kommen noch 25.000 Euro Kaufnebenkosten hinzu, wäre der gesamte Finanzierungsbedarf 215.000 Euro. Eine Eigenkapitalquote in Höhe von 20 Prozent würde somit bedeuten, dass der Kreditnehmer über Mittel in Höhe von 43.000 Euro verfügt. Wenn eine Bank also eine Eigenkapitalquote von mindestens 10 bis 15 Prozent fordert, sollen damit in der Regel zumindest die Kaufnebenkosten oder (beim Bau) die Baunebenkosten abgedeckt werden.
Manche Kreditinstitute setzen noch strengere Regeln an und fordern, dass das Eigenkapital mindestens zwischen 20 bis 25 Prozent des gesamten Finanzierungsbedarfs ausmachen muss. Auf der anderen Seite existieren allerdings auch in 2020 noch Kreditgeber, die sich auf eine Vollfinanzierung einlassen. Das bedeutet, dass der Kunde in diesem Fall kein Eigenkapital haben muss. Solche Vollfinanzierungen haben allerdings einige Nachteile, insbesondere deutlich ungünstigere Zinsen, eine höhere monatliche Rate und insgesamt ist die Finanzierung weniger stabil.
Drei wesentliche Vorteile beim Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung
Falls Sie die Möglichkeit haben, Eigenkapital in die anstehende Immobilienfinanzierung einzubinden, sollten Sie dies auf jeden Fall tun. Der Grund besteht darin, das Eigenkapital in der Baufinanzierung – insbesondere im Gegensatz zur Vollfinanzierung – mit drei wesentlichen Vorteilen ausgestattet ist, nämlich:
- Kreditzusage ist wahrscheinlicher
- Günstigere Bauzinsen
- Geringere monatliche Rate
Diese drei Vorteile möchten wir im Folgenden kurz näher erläutern.
Kreditzusage wird mit Eigenkapital wahrscheinlicher
Dass eine Kreditzusage seitens der Bank wahrscheinlicher ist, wenn Sie Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden, liegt auf der Hand. Mehr Eigenkapital bedeutet nämlich weniger Fremdkapital, also kann der Immobilienkredit seitens des Kreditgebers geringer ausfallen. Daraus wiederum resultiert, dass die einzutragende Grundschuld einen höheren Darlehensbetrag abdeckt, als wenn es eine Vollfinanzierung wäre. In einem Satz gesagt: Für die Bank sinkt mit steigendem Eigenkapital die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls. Daraus ergibt sich automatisch der weitere Vorteil des Eigenkapitals in der Baufinanzierung, nämlich für den Kreditnehmer günstigere Bauzinsen.
Bauzinsen fallen bei Eigenkapital in der Finanzierung niedriger aus
Wenn die Bank ein geringeres Ausfallrisiko hat, ist sie naturgemäß dazu bereit, dem Kunden günstigere Konditionen anzubieten. Für die Baufinanzierung bedeutet das, dass mit steigender Eigenkapitalquote der angebotene Bauzins sinkt. Wer zum Beispiel eine Eigenkapitalquote von lediglich 10 Prozent hat, dem bietet die Bank im Zuge des Annuitätendarlehens vielleicht einen Zins von 1,35 Prozent an. Hätte der Kunde hingegen Eigenkapital mit einer Quote von beispielsweise 25 Prozent, würde er den gleichen Immobilienkredit vielleicht zu einem Zins von nur 0,68 % angeboten bekommen.
Diese mögliche Zinsdifferenz sollten Sie keinesfalls unterschätzen, auch wenn sich – im Beispielfall – ein Zinsunterschied von etwa 0,6 Prozent nicht gravierend anhört. Bedingt Sie allerdings, dass Immobilienkredite immer mit einer relativ hohen Darlehenssumme und langen Laufzeiten versehen sind. Wenn Sie die Zinsdifferenz von rund 0,6 Prozent einmal auf einen Kreditbetrag in Höhe von 250.000 Euro rechnen, würden Sie im günstigeren Fall bereits im ersten Jahr ungefähr 1.500 Euro an Zinsen einsparen können. Im Laufe der Jahre summiert sich dies natürlich, sodass Sie beispielsweise innerhalb der ersten zehn Jahre beim Zinsunterschied von lediglich 0,6 Prozent und einem Kreditbetrag von 250.000 Euro über 10.000 Euro Zinskosten einsparen könnten.
Monatliche Belastung mit Eigenkapital geringer
Dass die monatliche Kreditrate mit Eigenkapital in der Baufinanzierung geringer ausfällt, erklärt sich ebenfalls relativ einfach. Sie benötigen weniger Fremdkapital und müssen somit weniger Darlehenszinsen zahlen, als wenn Sie Eigenkapital mit einbinden können. Zudem fällt natürlich auch die nominale Tilgung geringer aus, weil Sie einen niedrigeren Kreditbetrag zurückzahlen müssen. Wichtig ist dieser Fakt vor allem für Kunden, bei denen das frei verfügbare Einkommen relativ „eng“ ist, sodass die vereinbarte Darlehensrate nur geringfügig niedriger ist.
Zu wenig Eigenkapital: was kann ich tun?
Es gibt durchaus mehrere Gründe, warum manche Kreditsuchende kein oder nur wenig Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden können. Insbesondere junge Menschen, vor allem Familien, hatten einfach noch nicht die Gelegenheit, um in ihren jungen Jahren Rücklagen zu bilden und somit Eigenkapital zu haben. In diesem Fall ist die Frage berechtigt, was man tun könnte, um dennoch zumindest etwas Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung integrieren zu können.
Eine Möglichkeit besteht für Familien mit Kindern darin, Baukindergeld zu beantragen. Dort erhalten Sie pro Jahr und pro Kind 1.200 Euro vom Staat, sodass in zehn Jahren pro Kind 12.000 Euro zusammenkommen. Das Gute ist: Das Baukindergeld wird von den meisten Kreditinstituten in vollem Umfang als Eigenkapital in der Baufinanzierung akzeptiert. Eine weitere Option könnte darin bestehen, sich anderweitig Geld zu leihen und die erhaltene Darlehenssumme dann quasi als Eigenkapital in die Finanzierung einzubinden. Dies funktioniert allerdings nur bedingt, denn auf der anderen Seite steigt natürlich dadurch die Gesamtverschuldung an.