Die Mietkaution – Sicherheit für den Vermieter in verschiedenen Varianten
Wer schon einmal zur Miete gewohnt oder ein Haus bzw. eine Wohnung vermietet hat, der ist voraussichtlich mit dem Begriff der Mietkaution vertraut. Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Mietsicherheit bzw. um eine Sicherheitsleistung für den Vermieter. Der Sinn und Zweck der Mietkaution besteht darin, dass der Vermieter eventuelle Schäden an der Wohnung bzw. an seinem vermieteten Haus regulieren kann, falls der Mieter dieser Pflicht nicht nachkommt. Entgegen der landläufigen Meinung ist die Mietkaution allerdings nicht dazu geeignet, um davon nicht bezahlte Mieten auszugleichen. Wir möchten uns in diesem Ratgeber näher mit der Mietkaution beschäftigen und auf zahlreiche Aspekte in dem Zusammenhang eingehen. Dazu gehört auch, dass wir die unterschiedlichen Möglichkeiten erläutern, durch die der Mieter seiner Pflicht nach dem Stellen einer Mietkaution nachkommen kann.
Wie funktioniert eine Mietkaution?
Wie eine Mietkaution im Detail funktioniert, hängt insbesondere von der Art der Mietkaution ab. Welche Varianten es in diesem Bereich gibt, darauf werden wir im folgenden Abschnitt noch etwas näher eingehen. Alle Arten von Mietkaution haben jedoch gemeinsam, dass dem Vermieter eine bestimmte Sicherheit übergeben wird. Diese Sicherheitsleistung kann der Vermieter dazu nutzen, um bestimmte Kosten, die so nicht vorhersehbar waren und letztendlich aus dem Mietverhältnis heraus entstanden sind, zu begleichen. Dazu gehören insbesondere:
• Nachzahlungen aus der letzten Betriebskostenabrechnung
• Schäden an der Wohnung, die vom Mieter verursacht wurden
• Kosten aufgrund verlorener Schlüssel nach Ende des Mietverhältnisses
Die verschiedenen Arten der Mietkaution
Die meisten Verbraucher bringen mit einer Mietkaution gleichzeitig die Einzahlung auf ein Sparbuch in Zusammenhang, einem sogenannten Mietkautionsskonto. Es gibt allerdings noch zahlreiche weitere Varianten der Mietkaution, auf die wir gerne im Folgenden näher eingehen möchten. Es handelt sich dabei vor allem um die folgenden Alternativen:
• Mietkautionsskonto als Sparkonto
• Bankbürgschaft
• Mietkautionsversicherung
• Treuhandkonto
• Sonstige Geldanlagen
Nach wie vor ist das Mietkautionsskonto in Form eines Sparkontos die mit Abstand am häufigsten genutzte Mietkaution. Ein solches Mietkautionsskonto funktioniert so, dass dies in aller Regel auf den Namen des Mieters eingerichtet wird. Allerdings findet eine Verpfändung des Mietkautionsskontos an den Vermieter statt und gleichzeitig wird das Konto seitens der Bank mit einem Sperrvermerk versehen. So soll gewährleistet werden, dass weder der Mieter noch der Vermieter ohne bestimmte Bedingungen zu erfüllen auf das Guthaben zurückgreifen kann. In aller Regel wird dem Vermieter das Mietkautionsskonto bzw. das Sparbuch übergeben, damit der Mieter keine Abhebungen vornehmen kann. Möchte der Vermieter sich aus dem Guthaben bedienen, müssen zum einen bestimmte Fristen eingehalten werden und zum anderen müssen ebenso einige Voraussetzungen erfüllt sein.
Die Bankbürgschaft als Alternative zum Mietkautionsskonto
Eine ebenfalls mittlerweile relativ häufige Variante der Mietkaution ist die Bankbürgschaft, die mitunter auch als Bankaval oder Mietbürgschaft bezeichnet wird. In diesem Fall ist es ein Kreditinstitut, welches eine Bürgschaft übernimmt und an den Vermieter als Begünstigten einen Betrag zahlt, falls dieser Ansprüche aus der Mietkaution bzw. der Bürgschaft stellt. Das kann zum Beispiel der Fall sein, falls der Mieter Schäden an der Wohnung hinterlassen hat und diese repariert werden müssen. Die Bankbürgschaft ist bei Vermietern durchaus beliebt, denn sie können sich darauf verlassen, dass mit dem Kreditinstitut ein solventer Zahlungspflichtiger hinter der Bürgschaft steht. In den vergangenen Jahren sind allerdings immer weniger Banken dazu bereit, eine derartige Bankbürgschaft für eine Mietkaution zu stellen. Der Grund ist der, dass dieses Geschäft nur noch wenig einträglich ist und es zudem mit der Mietkautionsversicherung eine Alternative gibt, die inzwischen deutlich häufiger genutzt wird.
Die Mietkautionsversicherung
Der Hintergrund einer Mietkautionsversicherung wird bereits durch den Namen deutlich, nämlich, dass es sich um eine Versicherung handelt, welche für eine Mietkaution abgeschlossen wird. In diesem Fall erhält der Vermieter kein Geld, wie es beim Mietkautionsskonto der Fall ist, sondern stattdessen eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung. Im Prinzip ist demzufolge auch die Mietkautionsversicherung eine Kautionsbürgschaft und daher in vielen Punkten ähnlich der zuvor beschriebenen Bankbürgschaft. Bei der Mietkautionsversicherung sind es allerdings oftmals bestimmte Versicherungsgesellschaften, die eine derartige Bürgschaft eingehen. Der Nachteil für den Mieter besteht darin, dass die Mietkautionsversicherung eine bestimmte Gebühr kostet, beispielsweise vier Prozent der Mietkautionssumme. Vorteilhaft ist demgegenüber, dass keine Liquidität angegriffen werden muss, wie es beispielsweise bei Mietkautionsskonto der Fall ist.
Treuhandkonto
Eine eher seltener genutzte Form der Mietkaution ist das sogenannte Treuhandkonto. In diesem Fall wird kein Mietkautionsskonto in Form eines Sparkontos eingerichtet, sondern auf ein spezielles Treuhandkonto eingezahlt. Allerdings ist auch bei diesem Treuhandkonto in aller Regel der Mieter der Kontoinhaber. Oftmals handelt es sich bei diesem Treuhandkonto mittlerweile um ein Tagesgeldkonto, aber auch Festgeldkonten werden inzwischen als Alternativen eingesetzt. Vom Grundprinzip her hat das Treuhandkonto jedoch zahlreiche Gemeinsamkeiten mit dem Mietkautionsskonto in Form eines Sparkontos.
Fragen und Antworten zur Mietkaution
Nachdem Sie nun wissen, worum es sich bei der Mietkaution handelt, wie diese funktioniert und welche Varianten der Mietkaution es gibt, möchten wir im Folgenden einige häufige Fragen zu diesem Thema ansprechen und Ihnen natürlich dazu hilfreiche Antworten geben.
Welche Höhe darf eine Mietkaution haben?
Insbesondere dann, wenn es sich bei der Mietkaution um eine Barkaution handelt, Sie dem Vermieter also Bargeld übergeben oder ein Mietkautionsskonto als Sparbuch einrichten lassen, stellt sich die Frage, ob die Höhe der Mietkaution begrenzt ist. Tatsächlich ist es so, dass das Gesetz regelt, welche Höhe die Mietkaution maximal haben darf. Es handelt sich dabei um höchstens drei Nettokaltmieten. Zudem ist vorgeschrieben, dass die Höhe der Mietkaution im jeweiligen Mietvertrag genannt sein muss. Sollten Sie eventuell schon seit längerer Zeit einen Mietvertrag besitzen und zu Beginn der Mietdauer eine höhere Mietkaution als zuvor erläutert gezahlt haben, können Sie diese vom Vermieter zurückfordern bzw. den überschüssigen Teil.
Bis wann ist die Mietkaution zu zahlen?
Vor allem dann, wenn Sie keine Mietkautionsbürgschaft oder Mietkautionsversicherung nutzen, sondern Ihre Liquidität durch die Mietkaution angegriffen wird, stellt sich vermutlich die Frage, bis wann die Mietkaution eigentlich an den Vermieter gezahlt werden muss. Gesetzlich ist es so geregelt, dass die Mietkaution mit Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses fällig wird. Das bedeutet, Sie müssen die Mietkaution eigentlich spätestens zu dem Tag zahlen, an dem das Mietverhältnis offiziell beginnt. Bei einer Barkaution ist es zudem möglich, dass die Zahlung der Mietkaution in drei gleichen Raten erfolgt, wobei auch hier mindestens die erste Rate zum Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis beginnt, auf dem Konto des Vermieters verbucht werden muss.